Novas regras para distrato imobiliário de imóvel na planta

Está em tramitação no Congresso Nacional um projeto de lei (PLC nº 68/2018) que altera as regras para distrato de contratos de compra e venda de imóveis de incorporações imobiliárias (o “imóvel na planta”) e de parcelamento de solo (o “loteamento”).

O projeto de lei partiu da Câmara dos Deputados, onde iniciado, ao Senado Federal com um texto-base aprovado, e no Senado foram incorporadas algumas emendas, as quais ainda devem ser votadas pela Câmara. Caso as emendas sejam aprovadas pela Câmara sem ressalvas, o projeto segue à sanção presidencial.

Atualmente não há regramento específico e detalhado para o tema, de modo que a resposta para as querelas que surgem entre comprador e incorporador são resolvidas casuisticamente pela via judicial.

As novas regras, embora objeto de reclamações por entidades ligadas à proteção dos direitos dos compradores, ajudam a dar segurança jurídica e previsibilidade à questão. Adiante, serão tratadas as regras introduzidas e alteradas no que diz respeito às incorporações imobiliárias (“imóvel na planta”).

A primeira grande regulamentação é a oficialização da carência no prazo de entrega dos empreendimentos, regra que já era comumente adotada nesse tipo de contrato.

Se promulgada a lei como prevista, as incorporadoras terão carência legal de 180 (cento e oitenta) dias contados do prazo final para entrega da obra, o que significa, na prática, que nesse prazo o comprador não poderá pedir a rescisão do contrato por inadimplência da incorporadora, tampouco terá qualquer direito a multas e/ou indenizações.

Extrapolado o prazo de carência legal, então poderá o comprador escolher por 1 (uma) dentre 2 (duas) opções: rescindir o contrato, recebendo o valor pago devidamente corrigido e a multa contratual, ou requerer indenização correspondente a 1% (um por cento) por mês desde o encerramento do prazo de carência até a efetiva conclusão entrega da obra acabada (espécie de aluguel).

O projeto prevê, ainda, que todo contrato de incorporação imobiliária conte com um quadro-resumo, o qual deve dispor de maneira clara e objetiva as principais condições do negócio, como preço, taxa de corretagem, forma de pagamento, índice de correção monetária, taxas de juros e as consequências da rescisão do contrato (prática já bastante adotada no setor).

No texto novo, caso o comprador opte unilateralmente por desfazer o negócio, terá direito à devolução do valor pago até então, devidamente corrigido conforme índice estabelecido no contrato, menos: (i) a integralidade da comissão de corretagem; e (ii) a multa prevista contratualmente, a qual não poderá ser superior a 50% (cinquenta por cento) do valor pago.

Além das deduções mencionadas, podem ainda ser deduzidas despesas referentes ao período em que o imóvel esteve disponível ao comprador: (i) impostos reais incidentes sobre o imóvel (IPTU, por exemplo); (ii) taxas de condomínio ou contribuições associativas; (iii) indenização pela fruição do imóvel (espécie de aluguel), independentemente da demonstração de prejuízo, à razão de 0,5% (meio por cento) ao do valor do imóvel; e (iv) demais encargos incidentes sobre o imóvel e demais despesas previstas em contrato.

Importante ponto inserido no projeto pelo Senado Federal foi limitação ao valor a ser devolvido pelo comprador. Pelo texto da emenda, nunca será devido valor superior ao quanto efetivamente já pago pelo comprador, mesmo que, com as deduções previstas, o valor a ser deduzido ultrapasse o valor já pago. Dessa forma, evita-se que, ao distratar a compra, o comprador tenha que desembolsar além do que já pagou pela aquisição do imóvel.

Todos esses descontos podem ser feitos diretamente da parcela a ser restituída ao comprador. Contudo, há meio para que o comprador não seja penalizado: ele pode encontrar um novo comprador que, mediante instrumento de cessão, sub-rogar-se-á nos seus direitos, nas mesmas condições contratuais, com anuência do incorporador e mediante aprovação de seu crédito. Nesse caso, dispensa-se o pagamento da multa, e o comprador é excluído do contrato, que segue com o cessionário.

O projeto de lei prevê, ainda, direito de arrependimento quando a compra for feita em estandes de venda ou fora da sede do incorporador (como ocorre em feiras, por exemplo). Nesse caso, o comprador tem o prazo de 7 (sete) dias, contados da compra, para manifestar a intenção de descontinuar a contratação. Assim fazendo, estará livre de qualquer penalidade. A lei orienta, ainda, que tal manifestação seja feita por carta registrada com aviso de recebimento.

O projeto de lei, como é de se esperar, permite que as Partes definam condições distintas, tanto no momento de celebração do contrato (desde que com regras mais benéficas ao comprador) ou por ocorrência do distrato.

Finalmente, foi incluído no texto previsão expressa de que tais alterações não são aplicáveis para imóveis adquiridos por meio do programa do Governo Federal chamado Minha Casa, Minha Vida ou para compra e venda de imóveis por meio de alienação fiduciária.